Você provavelmente se pergunta: é possível pedir a restituição da comissão de corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel? A resposta é sim, desde que observadas condições específicas. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no Tema 1099 sobre o prazo prescricional aplicável.

A seguir, explicamos de forma simples e direta o que isso significa para compradores e empresários do setor imobiliário, para que possam agir com segurança e clareza — e, além disso, buscar orientação jurídica adequada.

O que decidiu o Tema 1099 do STJ

No julgamento do Tema 1099, a Segunda Seção do STJ decidiu que, quando a construtora ou incorporadora dá causa à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por atraso na entrega, o comprador tem dez anos para pedir a restituição da comissão de corretagem, conforme o artigo 205 do Código Civil.

Além disso, o Tribunal definiu que esse prazo começa a contar no momento em que o comprador toma ciência da recusa da construtora em devolver os valores pagos. Isso ocorre porque, nesse tipo de relação, é a construtora quem descumpre o contrato ao atrasar a entrega da unidade, o que torna injustificável reter a comissão, especialmente quando o negócio é desfeito.

Quando é possível pleitear a restituição da comissão de corretagem

A restituição da comissão de corretagem se torna viável quando ocorre a resolução do contrato por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora, em razão de atraso injustificado na entrega do imóvel. Nesses casos, entende-se que a comissão paga pela intermediação perde a razão de existir, pois o negócio não se concretizou como previsto.

Assim que o comprador solicita a devolução e a construtora se recusa a realizar o pagamento, abre-se a possibilidade de buscar o Judiciário. É a partir dessa recusa que o prazo prescricional começa a contar. Dessa forma, não basta apenas ocorrer atraso na obra — a construtora precisa causar a rescisão do contrato em razão desse atraso e, em seguida, recusar a devolução dos valores ao comprador.

Quem deve responder pela devolução: construtora ou corretor?

É importante destacar que o STJ direciona essa responsabilidade exclusivamente à construtora ou incorporadora. A decisão não se estende automaticamente à imobiliária ou ao corretor de imóveis que participou da intermediação da venda. A menos que exista prova de conduta culposa por parte desses profissionais, não cabe a eles a devolução da comissão.

Portanto, o comprador deve propor a ação de restituição contra a construtora ou incorporadora que descumpriu o contrato e não entregou o imóvel no prazo previsto. Essa distinção é essencial para evitar ações contra partes que não têm responsabilidade direta pelo atraso.

Quais cuidados o comprador deve tomar

Ao identificar um atraso relevante na entrega do imóvel, o comprador deve, antes de tudo, verificar se a construtora já ultrapassou o prazo de tolerância previsto em contrato. Caso isso ocorra e o atraso leve à resolução do contrato, o comprador precisa formalizar o pedido de devolução da comissão diretamente à construtora. Se ela se recusar a devolver os valores, o comprador deve registrar essa negativa.

Além disso, o comprador deve guardar todos os documentos que comprovem o contrato, os pagamentos efetuados e as comunicações trocadas com a construtora. Esses registros são fundamentais para sustentar eventual ação judicial e garantir a restituição dos valores pagos indevidamente.

E os empresários do setor, o que devem observar?

Para as construtoras e incorporadoras, esse entendimento do STJ reforça a importância de cumprir rigorosamente os prazos contratuais. Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel sem justificativa, ela compromete a relação com o cliente e assume o risco de arcar com prejuízos financeiros, já que precisa devolver valores que, inicialmente, seriam destinados à remuneração pela intermediação da venda.

Outro ponto importante é a transparência nas cláusulas contratuais, especialmente em relação à previsão de prazo de tolerância para entrega e à política de devolução de valores em caso de rescisão. Empresas que mantêm boas práticas contratuais e de comunicação reduzem significativamente o risco de litígios.

Mini-FAQ: dúvidas frequentes sobre o tema

Qual o prazo para pedir a restituição da comissão de corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel?
O prazo é de 10 anos, conforme estabelecido pelo STJ no julgamento do Tema 1099.

Quando esse prazo começa a contar?
A partir do momento em que o comprador tem ciência da recusa da construtora em devolver os valores pagos.

Quem deve ser processado? A imobiliária ou a construtora?
O comprador deve processar a construtora ou incorporadora que descumpriu o contrato. A imobiliária ou o corretor só respondem se comprovarem conduta culposa durante a intermediação.

O atraso por si só garante o direito à devolução da comissão?
Não. O comprador só pode exigir a devolução se a construtora causar a rescisão do contrato e se recusar a devolver os valores pagos.

Essa decisão vale para qualquer tipo de imóvel?
Sim. A regra vale para imóveis adquiridos na planta ou em construção, desde que o contrato tenha sido desfeito por atraso na entrega.

Conclusão

O comprador tem direito à restituição da comissão de corretagem quando a construtora ou incorporadora atrasa a entrega do imóvel e, por isso, o contrato é rescindido. O prazo para exercer esse direito é de dez anos, contados a partir da recusa na devolução dos valores pagos.

Por isso, é fundamental conhecer seus direitos, manter a documentação organizada e, em caso de dúvida, procurar um escritório de advocacia de sua confiança.